Alla luce della recente Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 71/E del 18/04/2007, di seguito si esamina il trattamento degli interessi passivi sui mutui contratti per la costruzione/acquisizione degli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa. Cooperative edilizie a proprietà indivisa: inquadramento fiscale Le cooperative edilizie a proprietà indivisa, essendo fiscalmente inquadrate tra i soggetti Ires, ai fini della determina-zione del reddito applicano, tra l’altro, l’art. 90, TUIR riguardante i c.d. immobili “patrimoniali”, ossia gli immobili che non costituiscono né beni utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività o che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (c.d. beni strumentali), né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa (c.d. beni merce). Ai sensi del comma 1 del citato art. 90, relativamente agli immobili patrimoniali il reddito è determinato applicando le regole “catastali”, vale a dire in base alla rendita catastale rivalutata del 5%, ovvero, se locati, in misura corrisponden-te al maggior ammontare tra la rendita catastale rivalutata del 5% ed il canone di locazione ridotto delle spese di ma-nutenzione ordinaria. Tale deduzione non può comunque essere superiore al 15% del canone di locazione stesso. Le spese sostenute eccedenti il predetto limite non sono deducibili.Il comma 2 del citato art. 90 stabilisce l’indeducibilità delle spese e degli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimoniali. Vi è peraltro da dire che l’effettiva portata della predetta indeducibilità è da sempre stata oggetto di discussione sia in dottrina che in giurisprudenza; l’interpretazione prevalente in dottrina è quella che tale previsione generale di indedu-cibilità non riguardasse i costi rappresentati dagli “interessi di finanziamento”. Tale tesi è stato però di recente smentita dall’Amministrazione finanziaria; come affermato infatti dall’Agenzia delle En-trate nella Circolare 13.2.2006, n. 6/E, “ la disposizione contenuta nel secondo comma del predetto art. 90 ha caratte-re speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito. Tale norma con-tiene, infatti, un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi agli immobili, compresi anche gli interessi passivi ad essi relativi, sia di funzionamento, sia di finanziamento ”. Tenuto conto della disciplina sopra esposta riguardante la determinazione del reddito d’impresa e pur ribadendo la non condivisione in linea generale per la predetta tesi restrittiva dell’Agenzia delle Entrate, va considerato altresì che l’art. 2, comma 5, Legge n. 388/2000 ha introdotto una specifica disposizione agevolativa a favore delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, in base alla quale le stesse possono dedurre dal reddito un importo pari alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai soci assegnatari e delle relative pertinenze. Secondo quanto affermato nella citata Risoluzione n. 71/E del 18/04/2007, tale disposizione, che ricalca sostanzial-mente la previsione dell’art. 10, comma 3-bis, TUIR, ha operato una sorta di assimilazione delle società cooperative edilizie a proprietà indivisa alle persone fisiche, ritenendo applicabile anche a tali soggetti la previsione ordinariamente prevista per le sole persone fisiche.Coerentemente con l’assimilazione alle persone fisiche sopra esposta, nella citata Risoluzione n. 71/E l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto applicabile alle società cooperative in esame il disposto dell’art. 15, commi 1, lett. b) e 1-ter, ri-guardanti la detrazione del 19% degli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato, rispettivamente, per l’acquisto ovvero per la costruzione dell’abitazione principale:- con le stesse modalità e nei limiti espressamente stabiliti da tali disposizioni;- con riferimento al valore degli immobili assegnati ai soci e dagli stessi adibiti ad abitazione principale. Sul punto l’Agenzia delle Entrate si è così pronunciata: “Tenuto conto che l’art. 15 del TUIR riconosce alle persone fisi-che la detrazione per gli interessi passivi e gli oneri accessori relativi a mutui ipotecari contratti per l’acquisto (comma 1, lett. b) e per la costruzione (comma 1-ter) dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, ragioni di sim-metria inducono a ritenere che tali previsioni normative possano trovare applicazione nella determinazione del reddito delle cooperative a proprietà indivisa, senza per questo dover considerare superata l’interpretazione fornita in relazio-ne all’art. 90 del TUIR. Resta inteso, che la deduzione spetterà con le stesse modalità e nei medesimi limiti stabiliti dal-la disposizione sopra richiamata. Le cooperative edilizie a proprietà indivisa potranno, dunque, applicare le disposizioni di cui all’art. 15, comma 1 lett. b) e comma 1-ter, del TUIR, per gli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari erogati in proporzione al valore degli immobili assegnati ai soci e adibiti da questi ultimi ad abitazione princi-pale”. La soluzione offerta dalla Risoluzione in esame è da leggere con favore poiché consente alle cooperative edilizie a pro-prietà indivisa di recuperare, sia pure attraverso un’interpretazione forse “ultra legem” della norma, la deducibilità di una parte di quanto perduto a causa della suddetta Circolare n. 6/E del 13/02/2006. Ne dovrebbe discendere, a nostro parere, che le cooperative edilizie a proprietà indivisa potranno portare in dedu-zione dal proprio reddito l’importo degli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari erogati in propor-zione al valore degli immobili assegnati ai soci e adibiti da questi ultimi ad abitazione principale nei limiti di cui all’art. 15 del TUIR e cioè:- per l’acquisto degli alloggi (comma 1, lettera b) euro 3.615,20 per ogni alloggio adibito ad abitazione principa-le del socio;-  per la costruzione degli alloggi (comma 1-ter) euro 2.582,28 per ogni alloggio adibito ad abitazione principale del socio. Tuttavia, stante l’imprecisione dei termini utilizzati dall’Agenzia delle Entrate nella predetta circolare, e stante altresì il richiamo in essa operato all’art. 15 del TUIR (norma che testualmente si riferisce ad una “detrazione” di imposta, frui-bile entro determinati limiti sia percentuali sia fissi), sul punto si auspica un ulteriore intervento da parte dell’ Ammini-strazione finanziaria, volto a fornire gli opportuni chiarimenti circa il corretto trattamento fiscale degli interessi passivi di finanziamento delle cooperative edilizie a proprietà indivisa. Cooperative edilizie a proprietà indivisa: calcolo delle imposte Sinteticamente, alla luce della interpretazione in commento, per le coop edilizie a proprietà indivisa avremo: tra le variazioni in aumento + il reddito fondiario (canone d’uso eventualmente ridotto delle spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute e rimaste a carico, fino all’importo massimo del 15% del canone di locazione)+ tutti i costi inerenti la gestione degli immobili, compresi tutti gli interessi passivi (sia di funzionamento che di finanziamento) tra le variazioni in diminuzione – i ricavi inerenti la gestione degli immobili (canoni d’uso comprensivi del rimborso delle spese condominiali)-  l’importo della rendita catastale di ciascuna unità immobiliare adibita ad abitazione principale dei soci asse-gnatari e delle relative pertinenze- l’importo degli interessi passivi corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari erogati in proporzio-ne al valore degli immobili assegnati ai soci e adibiti da questi ultimi ad abitazione principale (nei limiti previsti)