La Finanziaria 2008 è intervenuta in materia di immobili, apportando significative modifiche, che trovano applicazione anche alle società cooperative edilizie. EDILIZIA RESIDENZIALE – IMMOBILI COMPRESI IN PIANI URBANISTICI PARTICO-LAREGGIATI (Articolo 1, commi da 25 a 28) La norma in esame è stata oggetto di ripetuti interventi ed è pertanto opportuno ripercorrerne brevemente l’evoluzione. Si ricorderà che fino al 4 luglio 2006 figurava fra le agevolazioni riconosciute per l’acquisto di immobili ai fini di utilizzo edificatorio quella recata dall’art. 33, c. 3 L. n. 388/2000, secondo la quale gli atti di trasferimento (non soggetti a IVA) di immobili appartenenti ad aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati, erano as-soggettati ad imposta di registro in misura dell’1% ed alle imposte ipotecarie e catastali in mi-sura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenisse entro cinque anni dal trasferimento. Tale agevolazione, abrogata dal DL n. 223/06 nella sua prima versione, era stata poi parzial-mente reintrodotta con la legge n. 248 del 12 agosto 2006 di conversione di tale decreto, ma limitatamente ai trasferimenti di immobili (aree e/o fabbricati) facenti parte di “….. programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realiz-zati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione”. La legge Finanziaria 2007 (legge n. 296/06, art. 1, co. 306) aveva, con decorrenza dal 1° gen-naio 2007, modificato il riferimento alla “edilizia residenziale convenzionata pubblica” con quel-lo, meno stringente, di “edilizia residenziale convenzionata”. La legge Finanziaria 2008 (art. 1, commi 25-28) a partire dal 1° gennaio 2008 modifica, am-pliandone la portata ma aggravando il carico fiscale, l’agevolazione per l’acquisto di aree edifi-cabili comprese in piani particolareggiati. In base a tali disposizioni i trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanisti-ci particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale, comunque de-nominati, dal 1° gennaio 2008 scontano un carico di imposte indirette pari al 5% complessivo (1% ai fini dell’imposta di registro; 3% ai fini dell’imposta ipotecaria; 1% ai fini dell’imposta catastale). Quanto all’imposta ipotecaria, l’applicazione dell’aliquota del 3% discende dal fatto che la fatti-specie è stata collocata nell’art. 1-bis della tariffa annessa al Testo Unico (D. Lgs n. 347/90); nonostante tale riferimento risulti più che evidente, su diversi articoli della stampa specializza-ta viene indicato un carico fiscale complessivo del 4% (1% + 2% + 1%) anziché del 5% (1% + 3% + 1%) che, a nostro parere, è quello corretto.L’agevolazione impone comunque la condizione che l’intervento venga completato entro 5 anni dalla stipula dell’atto di trasferimento. Per effetto di tale ultima – e, si spera, definitiva – modifica, l’agevolazione in esame dovrebbe tornare ad essere applicabile a tutti i trasferimenti di immobili “… situati in piani urbanistici particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale, comunque denomi-nati …” e senza più richiedere l’ulteriore condizione che i programmi siano finalizzati all’attuazione di “edilizia residenziale convenzionata”. INTERESSI PASSIVI RELATIVI AGLI IMMOBILI NON STRUMENTALI – SOCIETA’ IM-MOBILIARI (Articolo 1, commi da 35 a 36) Con una norma di interpretazione autentica (e quindi avente efficacia retroattiva) dell’art. 90, comma 2 del TUIR, la Finanziaria 2008, supera un precedente orientamento dell’Amministrazione finanziaria (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 6/E del 13/02/2006) e stabilisce finalmente che gli interessi passivi relativi al finanziamento di immobili patrimoniali destinati alla locazione sono deducibili nel reddito d’impresa secondo criteri ordinari. Restano invece indeducibili per le predette società gli interessi passivi diversi dai precedenti, ovvero i c.d. interessi passivi “di funzionamento”. Circa il rapporto con il nuovo limite di deducibilità del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica (ROL), come previsto dal nuovo art. 96 del TUIR, questo non si applica agli interessi passivi di finanziamento delle società immobiliari di gestione fino alla (imminente) riforma della fiscalità immobiliare. Si ricorda che le cooperative edilizie a proprietà indivisa, essendo fiscalmente inquadrate tra i soggetti Ires, ai fini della determinazione del reddito applicano, tra l’altro, l’art. 90 del TUIR ri-guardante i c.d. immobili “patrimoniali”, ossia gli immobili che non costituiscono né beni utiliz-zati esclusivamente per l’esercizio dell’attività o che per le loro caratteristiche non sono suscet-tibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (c.d. beni strumentali), né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa (c.d. beni merce). Il tema della deducibilità degli interessi passivi sui mutui contratti per la costruzio-ne/acquisizione degli immobili, che interessa quindi in modo particolare le cooperative edilizie a proprietà indivisa, era stato oggetto di una recente presa di posizione dell’Agenzia delle Entrate che con la Risoluzione n. 71/E del 18/04/2007 (vedi Circolare Unicaf n. 36/2007) aveva in so-stanza affermato il diritto alla detrazione/deduzione di tali interessi da parte delle cooperative edilizie a proprietà indivisa sulla base di una originale interpretazione del combinato disposto degli artt. 10 e 15 del TUIR. La predetta interpretazione, che era stata salutata con favore dalle cooperative edilizie a pro-prietà indivisa poiché consentiva loro di recuperare (almeno in parte) la deducibilità di quanto perduto a causa della predetta interpretazione dell’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 6/E del 13/02/2006), era stata da qualcuno ritenuta debole sotto il profilo giuridico. In ogni caso, per effetto dell’interpretazione autentica recata dalla norma in esame, l’efficacia della disposizione è certamente retroattiva e pone al riparo da qualsiasi dubbio interpretativo anche per quanto riguarda le deduzioni per il passato. IMPOSTA SOSTITUTIVA SUI MUTUI “PRIMA CASA” (Articolo 1, comma 160) Per effetto dell’art. 1, comma 160, lett. a), della Finanziaria 2008 l’applicazione dell’imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% (anziché del 2%) ai contratti di mutuo per finanziare l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili (e relative pertinenze) “prima casa” è subordinata ad un’ulteriore condizione. Il mutuatario, infatti, dovrà rendere un’apposita dichiarazione attestante che il finanziamento viene erogato per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili per i quali sussistono le condizioni “prima casa” di cui alla Nota II-bis, art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86. In altri termini, quindi, per usufruire dell’aliquota agevolata (0,25%) è necessaria l’attestazione specifica del possesso dei requisiti nel contratto di finanziamento o in una dichiarazione allega-ta. In caso di decadenza dall’agevolazione “prima casa” l’Ufficio provvede, entro 3 anni, al recupe-ro della maggiore imposta sostitutiva e della relativa sanzione pari al 30% nei confronti del mutuatario. Per le cooperative edilizie ad oggi non è tuttavia chiaro con quali modalità e tempi il socio (in quanto destinatario finale del mutuo) dovrà rendere la predetta dichiarazione. CESSIONE DI IMMOBILI – RESPONSABILITÀ SOLIDALE AI FINI IVA NELLE COMPRA-VENDITE DI IMMOBILI (Articolo 1, commi da 164 a 165) Con una modifica all’art. 60-bis del DPR n. 633/72 (che ha introdotto il nuovo comma 3-bis) la Finanziaria 2008 ha ampliato il principio di solidarietà nel pagamento dell’IVA (e delle relative sanzioni). In materia di compravendita di immobili viene infatti stabilito che qualora il corrispettivo indi-cato nell’atto di trasferimento e nella relativa fattura sia diverso da quello effettivo, l’acquirente, anche se in veste di privato, risponde in solido con il venditore per il paga-mento dell’IVA risultante dalla differenza tra il corrispettivo effettivo e quello indicato nell’atto/fattura. In attesa di chiarimenti da parte dell’Agenzia, è da ritenere che deve trattarsi di maggior corri-spettivo occultato e che lo stesso non possa essere accertato, al fine di ritenere responsabile l’acquirente, sulla base del “valore normale”. All’acquirente viene tuttavia consentito di regolarizzare la violazione versando la maggiore IVA dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell’atto di compravendita e presentando al competente Uf-ficio delle Imposte copia dell’attestazione di avvenuto pagamento e la fattura oggetto di rego-larizzazione. Si ritiene che tale norma abbia scarsa rilevanza per le cooperative edilizie dal momento che i prezzi di assegnazione degli alloggi sono normalmente commisurati ai costi di costruzione ef-fettivamente sostenuti, eventualmente incrementati per tener conto di possibili imprevisti. CESSIONE DI FABBRICATI FORMATI PRIMA DEL 4.7.2006 – POTERI DI ACCERTA-MENTO (Articolo 1, comma 265) La Finanziaria 2008 è intervenuta sulla disciplina dell’accertamento delle compravendite immo-biliari basato sul “valore normale” dopo le modifiche apportate dal D.L. 223/2006 (convertito in legge n. 248/06). Al riguardo è stato chiarito, con ciò accogliendo le indicazioni della dottrina e superando una precedente posizione dell’Amministrazione finanziaria, che la valenza di presunzione legale del valore normale, si applica ai dell’accertamento IVA e imposte sui redditi soltanto per gli atti stipulati dal 4 luglio 2006 in avanti. Ne deriva che per gli atti stipulati prima del 4 luglio 2006 il riferimento al “valore normale” può essere utilizzato in sede di accertamento solo quale presunzione semplice, ovvero senza inver-sione dell’onere della prova a carico del contribuente; spetterà pertanto all’Ufficio motivare e fornire elementi di prova per gli scostamenti riscontrati rispetto al valore normale caratterizzati dai requisiti di gravità, precisione e concordanza. La portata retroattiva è stata negata anche per la presunzione secondo la quale il valore nor-male deve essere almeno pari all’importo del mutuo o del finanziamento ottenuto per l’acquisto dell’immobile.