VENDITA DI ABITAZIONI E PERTINENZE FRA PRIVATI E APPLICAZIONE DELLE IMPOSTE DI REGISTRO, IPOTECARIE E CATASTALI SUL VALORE CATASTALE (COMMA 497) – Per le compravendite immobiliari fra privati,  nel rogito verranno dichiarati due valori: il prezzo effettivamente pattuito (irrilevante sotto il profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che costituirà l’importo su cui applicare l’aliquota d’imposta).  – Il comma 612 della Finanziaria dispone la sua entrata in vigore con il 1^ gennaio 2006. Così, mentre per gli atti pubblici e le scritture  private autenticate si dovrà osservare la data di formazione (che è certa e quindi non importa la data di registrazione), per le scritture private non autenticate si dovrà invece aver riguardo alla data di registrazione (e non conta la data di formazione dell’atto, che non è certa). – La nuova norma si applica solo nel caso in cui si tratti di “cessioni fra persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali”. Per “cessioni” devono intendersi tutti quei trasferimenti, in primis le compravendite, nei quali vi sia un corrispettivo il cui valore possa eccedere quello determinato catastalmente. La “cessione” cui la nuova norma si applica deve inoltre intervenire tra contraenti che siano: persone fisiche ( e quindi non enti collettivi, quali associazioni, fondazioni, società di ogni tipo, eccetera); non agenti nell’esercizio della loro attività commerciale, artistica o professionale. In caso contrario, la tassazione andrà operata con le regole tradizionali (cioè base imponibile uguale al prezzo o, se superiore, al valore del bene).Dall’ambito applicativo della nuova normativa fuoriescono dunque i trasferimenti cui si applica l’IVA. – La nuova norma non riguarda qualsiasi tipologia edilizia, ma concerne esclusivamente gli “immobili a uso abitativo e relative pertinenze” ( ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici, terreni, eccetera). Pertinenze classiche delle abitazioni sono il garage, la cantina e il solaio. Tra l’altro, stando al tenore della norma non c’è ragione per escludere che la novità legislativa si applichi anche al contratto che abbia ad oggetto la sola pertinenza (e non anche il bene principale, in ipotesi già di titolarità dell’acquirente). – Il nuovo trattamento fiscale non è automatico: la legge prescrive infatti che la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell’immobile (invece che dal prezzo) solo se vi sia una “richiesta della parte acquirente resa al notaio”. In mancanza, si torna al “vecchio” sistema, e cioè la tassazione del trasferimento sulla base del prezzo dichiarato (o del valore del bene, se superiore al prezzo). – Ai fini dell’imposta di registro è opportuno ricordare che, per calcolare il valore catastale di una abitazione (e relative pertinenze) si eseguono i seguenti calcoli: per gli atti aventi ad oggetto la “prima casa” occorre moltiplicare la rendita catastale per 115,5; per gli atti aventi ad oggetto abitazioni diverse dalla “prima casa” occorre moltiplicare la rendita catastale per 126. Onorari ridotti Nello stesso tempo saranno ridotti del 20% gli onorari notarili. ESCLUSIONE DA CONTROLLI E RETTIFICHE (COMMA  498) I contribuenti che opteranno per l’imposta sostitutiva sulle plusvalenze e/o che, in caso di trasferimento tra privati di immobili abitativi, usufruiranno della tassazione, ai fini delle imposte di registro ipotecarie e catastali, sulla base imponibile costituita dal valore catastale (i soggetti quindi che si avvalgono delle disposizioni viste ai commi 496 e 497) saranno esclusi dai controlli particolari previsti nel settore delle vendite immobiliari nonché dalle rettifiche delle dichiarazioni per dati incompleti, falsi o inesatti desunti dal confronto con le dichiarazioni precedenti, anche sulla base di presunzioni, e dalle rettifiche in caso di valore venale superiore al valore dichiarato od al corrispettivo pattuito.In buona sostanza i contribuenti che sceglieranno di tassare le plusvalenze con l’imposta sostitutiva e/o di tassare i trasferimenti di immobili abitativi in base al valore catastale verranno trattati dal fisco con occhio “benevolo”.