Per le cooperative edilizie di abitazione, con successivi interventi ministeriali, si sono delineate alcune particolarità nell’ambito dell’applicazione della detrazione del 36% IRPEF prevista dall’art.1 della Legge n.449/97. In vista di una proroga (almeno fino al 30/6/2002) dell’agevolazione inserita nella finanziaria per il 2002, in corso di approvazione, si ripercorrono i chiarimenti emersi in ambito di box/posti auto e di recupero di immobili da assegnare ai soci, in proprietà (cooperative a proprietà “divisa”) o in godimento (cooperative a proprietà “indivisa”) Acquisto di box e posti auto e recupero di immobili Per le cooperative edilizie di abitazione, con successivi interventi ministeriali, si sono delineate alcune particolarità nell’ambito dell’applicazione della detrazione del 36% IRPEF prevista dall’art.1 della Legge n.449/97. In vista di una proroga (almeno fino al 30/6/2002) dell’agevolazione inserita nella finanziaria per il 2002, in corso di approvazione, si ripercorrono i chiarimenti emersi in ambito di box/posti auto e di recupero di immobili da assegnare ai soci, in proprietà (cooperative a proprietà “divisa”) o in godimento (cooperative a proprietà “indivisa”). ACQUISTO DI BOX e POSTI AUTO PERTINENZIALI – La fruizione della detrazione spettante per l’acquisto di box e posti auto già realizzati (anche da coop edilizia), da destinare a pertinenza di un’abitazione anche di nuova costruzione, appare ormai pacifica sulla base delle seguenti pronunce e istruzioni dell’Amministrazione Finanziaria: – ris.min. 20/12/99 n. 166/E, – ris.min. 12/5/00 n.95/E – Istruzioni alla Dichiarazione dei redditi 2000.I summenzionati interventi hanno chiarito quanto segue:1) L’atto di assegnazione al socio del box/posto auto, anche se provvisorio, va registrato (a cura del socio che intende usufruire della detrazione).2) La detrazione compete con riferimento alle sole spese sostenute dal costruttore per la realizzazione del box o posto auto pertinenziale ad un’abitazione. Tra le spese, escluso il costo di acquisizione del terreno, rilevano le spese per i materiali di costruzione, la manodopera, le spese di progettazione e di esecuzione dei lavori, la relazione di conformità, i diritti pagati per le concessioni, per le autorizzazioni, per le denunce di inizio lavori, per gli oneri di urbanizzazione e l’IVA relativa con l’aliquota dovuta per l’acquisto della pertinanza. 3) Le spese devono essere comprovate da attestazione rilasciata al socio acquirente dalla cooperativa.L’attestazione può essere del seguente tenore: “Ai sensi e per gli effetti dell’art.1 della Legge n.449/97, si attesta che le spese di costruzione sostenute dalla scrivente relativamente alla costruzione del box/posto auto assegnato al sig. ………………………, posto in ………………………. ammontano a £./€………………….”Naturalmente la cooperativa dovrà tenere agli atti i conteggi dimostrativi delle spese certificate, che dovranno essere documentati nel modo più analitico ed oggettivo possibile.4) La cooperativa dovrà altresì fornire al socio copia della concessione edilizia (da allegare alla comunicazione di cui al punto successivo) e la data di inizio lavori (da indicare nella comunicazione).5) Il contribuente che intende avvalersi della detrazione in oggetto non è tenuto a trasmettere la comunicazione al Centro di Servizio prima dell’inizio dei lavori (che sono effettuati dalla cooperativa), bensì entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale si intende fruire della detrazione: ad esempio, per le spese sostenute nel 2001 con apposito bonifico (vd.punto 6), la comunicazione va inviata entro il termine per la presentazione della dichiarazione personale del socio relativa al 2001, quindi nel 2002.La comunicazione al Centro di Servizio, da farsi utilizzando l’apposito modulo, deve contenere i seguenti dati:1) barrare la casella “possessore”;2) per i dati relativi all’immobile indicare l’indirizzo ed i dati catastali per gli immobili già ultimati, mentre per quelli in corso di costruzione non dovrà essere indicato alcun dato;3) alla comunicazione dovranno essere allegati i seguenti documenti: copia della concessione edilizia, attestazione delle spese di realizzazione del box sostenute dall’impresa venditrice, rogito di acquisto se già stipulato. In luogo della suindicata documentazione, il contribuente può allegare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio nella quale attesta di essere in possesso di tutta la suddetta documentazione e di essere pronto ad esibirla o trasmetterla a richiesta degli uffici finanziari (circ. min. n. 121/E dell’11 maggio 1998).6) Ai fini della detrazione, le spese si intendono sostenute secondo il criterio di cassa e cioè nel momento del loro pagamento, che deve essere fatto esclusivamente mediante bonifico bancario dal quale risultino:1) la causale del versamento;2) il codice fiscale del beneficiario o dei beneficiari della detrazione;3) il numero di partita iva del soggetto (la cooperativa) a favore del quale il bonifico è effettuato.Il socio che intende usufruire della detrazione per l’acquisto del box o del posto auto si trova generalmente nella condizione di avere stipulato un atto di assegnazione provvisoria (assimilabile al contratto preliminare di compravendita con l’impresa costruttrice) e di effettuare il versamento di acconti mentre, nel frattempo, l’impresa inizia i lavori di costruzione che si concluderanno in un tempo normalmente abbastanza lungo, più anni ed infine si potrà effettuare il rogito.Un così lungo iter produce alcuni problemi di applicazione della agevolazione che andranno risolti caso per caso. Si ritiene comunque utile specificare che non pare necessario distinguere i valori di vendita dell’abitazione e del box, in quanto ininfluenti ai fini del calcolo della detrazione (che è commisurata al costo sostenuto e certificato dalla coop e non al valore di vendita del box): è tuttavia consigliabile la distinzione, specificata nel verbale di assegnazione o in un contratto/regolamento a parte, al fine di consentire il pagamento integrale anticipato del box/posto auto (da specificare nel bonifico) per anticipare la fruizione della detrazione. La detrazione spettante sarà quindi calcolata relativamente ai pagamenti effettuati a titolo di acconto in ciascun periodo d’imposta per il quale è in vigore l’agevolazione e fino a concorrenza del limite delle spese di realizzazione attestate dal venditore.Infine si ricorda che è necessario indicare il vincolo di pertinenzialità nel rogito di compravendita. RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO RESIDENZIALE – Con la recente risoluzione n.63 del 11/5/2001, l’Amministrazione finanziaria ribadisce che la detrazione per i lavori di manutenzione ordinaria (sulle parti comuni condominiali) e di manutenzione straordinaria e ristrutturazione (sulle singole unità abitative) spetta sia ai soci delle coop a proprietà “divisa” in quanto “possessori” che ai soci delle coop a proprietà “indivisa” in quanto”detentori” (assimilati all’inquilino). Con tale risoluzione l’Amministrazione ha voluto regolare i rapporti tra IVA e detrazione del 36%, stabilendone la sostanziale indipendenza nel senso di consentire, senza riflessi sull’IVA, la separata indicazione di corrispettivi in fattura in funzione della detrazione del 36%, come si dirà in seguito.In particolare si ricordano gli adempimenti da porre in essere al fine di usufruire della detrazione per interventi di recupero:1) indicazione nell’atto di assegnazione (anche provvisorio) del valore di assegnazione complessivo dell’abitazione sottoposta a “recupero”, nonché della parte di costo riferita al costo di acquisto dell’abitazione (in sostanza si chiede la ripartizione del valore di assegnazione tra costo di acquisto, non agevolabile con la detrazione e valore dell’intervento di recupero, agevolabile con il 36% di detrazione);2) registrazione, a cura del socio che intende fruire della detrazione, dell’atto di assegnazione;3) trasmissione, a cura del socio, dell’apposito modulo di “Comunicazione per la detrazione del 36%” al Centro di Servizio competente per territorio;4) versamento tramite bonifico bancario (con i dati di cui al precedente paragrafo, n.6) degli importi relativi all’intervento di recupero (per le coop “divise” si ritiene che nulla osti se il bonifico comprende anche la parte relativa al costo di acquisto dell’abitazione, sul quale comunque non spetterà detrazione, pur essendo inserito nel bonifico);5) separata indicazione, nella fattura emessa dalla cooperativa al socio alla data di stipula del rogito, degli importi separati tra costo di acquisto (o canone d’uso per coop “indivise”) e lavori di “recupero”. In particolare, con riferimento all’indicazione separata in fattura dei due importi, l’Amministrazione precisa che non vi è alcun riflesso sull’IVA, ai cui fini l’operazione resta unitaria (con le relative riduzioni spettanti nella misura del 50% -abitazioni su aree in diritto di superficie- o del 30% – su aree in proprietà-) anche se il corrispettivo viene “spezzato” nei due importi predetti.Come per il caso dei box auto, la detrazione rileva nell’anno del pagamento, per i beneficiari che risulteranno indicati nel bonifico e per la sola quota pagata riferibile ai “lavori di recupero”, escluse le quote di costo relative all’acquisto (coop “divise”) o al canone d’uso (coop “indivise”) dell’abitazione da ristrutturare