La recente risoluzione n. 4/E emessa dall’Agenzia delle Entrate come parere in risposta ad una istanza di interpello in materia di applicazione dell’IVA su contratti di locazione in una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà indivisa merita un approfondimento con i conseguenti chiarimenti. La cooperativa istante, costruttrice di un alloggio, concede lo stesso con un contratto di  locazione  a termine (8 anni). Viene precisato che la cooperativa fruisce di  “sovvenzione  regionale”, per il “recupero o nuova  costruzione  di alloggi da concedere in locazione a lavoratori dipendenti” e che il contratto di locazione prevede il diritto di  prelazione  nella “cessione in proprietà” della medesima unità.L’oggetto del quesito è il corretto inquadramento ai fini iva dei canoni di locazione e più precisamente se tali canoni possono essere inquadrati fra le operazioni esenti.Secondo le osservazioni del Ministero, a causa  della soggettività passiva ai fini Iva del  locatore  (è sicuramente il  caso  di  una cooperativa edilizia), è necessario verificare se la locazione  dell’immobile  di  civile  abitazione  risulti   effettuata   da un’impresa che l’ha costruito per la vendita o per la locazione.    Nel primo caso, ai sensi del n. 127-ter) della Tabella “A”, parte III,- allegata al D.P.R. n. 633/1972, i relativi canoni sono assoggettati ad  Iva con l’aliquota del 10 per cento; mentre, nel secondo caso,  la  prestazione configura un’operazione esente da Iva, ai  sensi  dell’art.  10,  comma  1, n. 8), del D.P.R. n. 633/1972.Poiché la cooperativa risulta essersi qualificata come “impresa costruttrice per  la vendita”, l’Agenzia delle Entrate ritiene  i canoni di  locazione  da assoggettarsi  ad  Iva  con  l’aliquota  del  10  per  cento  ai  sensi  del n. 127-ter), della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972.E’ importante inoltre sottolineare che, da una attenta analisi della fattispecie prospettata, il Ministero si riferisce al caso della locazione di unità ai soci e non a quello dell’assegnazione in godimento, anche a termine, ai soci.Dal momento che i due contratti hanno parecchie analogie, anche se diversi sotto alcuni profili, è più che opportuno in sede definizione dei rapporti con i soci specificare a quale delle due fattispecie ci si intende riferire.L’Agenzia delle Entrate, nel quesito in questione, ha fatto riferimento al contratto di locazione con l’indubbia applicazione dell’aliquota del 10% ex n. 127-ter tabella A parte III allegata al DPR n. 633/72 se la cooperativa li ha costruiti per la vendita o l’esenzione ex n. 8 art. 10 DPR 633/72 se la cooperativa non li ha costruiti per la vendita.E’ opportuno sottolineare che tale regime fiscale non riguarda le assegnazioni in godimento, anche a termine, ai soci e quindi non si applica ai cosiddetti canoni d’uso. A tali assegnazioni si applica:- l’aliquota del 4% sussistendo i requisiti prima casa ( n. 26 tabella A parte II allegata al DPR 633/72),- l’aliquota del 10% per case di abitazione non di lusso senza i requisiti prima casa ( n. 127 undecies tabella A parte III allegata al DPR 633/72).La base imponibile, costituita dai canoni d’uso, è commisurata al 70% o al 50% (indipendentemente dal costo CER) a seconda che gli alloggi siano costruiti su terreno di proprietà della cooperativa o su area in diritto di superficie,  a condizione che l’alloggio assegnato in godimento sia adibito dal socio ad abitazione principale ed il socio lo dichiari all’atto dell’assegnazione e tale destinazione permanga all’atto dei pagamenti dei canoni d’uso (art. 3 D.L. 27/04/1990 n. 90 convertito nella Legge n. 165/1990). Alla luce delle considerazione su esposte, quando la fattispecie contrattuale non è marcatamente definita, si consiglia pertanto, di evidenziare quanto più possibile in atti formali (prenotazione, assegnazione, fatturazione, corrispondenza, etc.) la natura del rapporto che si intende adottare.